Globalement, les signataires de la charte pour l'efficacité énergétique des bâtiments tertiaires
du Plan bâtiment durable sont favorables à l'obligation de travaux dans
le tertiaire. Mais, cet accord de principe ne résiste pas aux
difficultés mises en avant par ces signataires. Le partage des
responsabilités entre propriétaire et locataire est l'un des principaux
freins à l'application de l'obligation. Telles sont les principales
conclusions du deuxième rapport de suivi de la charte pour l'efficacité énergétique des bâtiments tertiaires du Plan bâtiment durable, publié lundi 1er juin.
Ce rapport vise principalement à présenter les pratiques des signataires de la charte sur leur parc de bâtiments pour "donner l'exemple et l'envie au plus grand nombre des acteurs du tertiaire" de suivre ces démarches vertueuses. Les actions sont décrites sous forme de fiches thématiques. Ce nouveau bilan de la charte complète le premier publié en septembre 2014 pour rendre compte des objectifs des signataires et analyser la faisabilité et la soutenabilité de leurs programmes d'actions et de travaux. Pour rappel, la charte vise à anticiper la future obligation de travaux d'amélioration de la performance énergétique annoncée dans l'article 3 de la loi du 12 juillet 2010, dont le décret d'application est toujours attendu.
Un système (trop) complexe
S'agissant des grandes lignes du document, quatre idées font consensus. Tout d'abord, l'efficacité énergétique dans les bâtiments doit être pilotée comme tout projet d'entreprise, en s'appuyant sur un état des lieux et l'adoption d'un plan d'action. Ensuite, les propriétaires des grands parcs tertiaires estiment que le diagnostic énergétique doit s'intégrer dans un diagnostic patrimonial plus large. De même, les grands utilisateurs (grandes entreprises et administrations) soulignent que "l'arbitrage et l'optimisation" de leur parc est un des principaux leviers de diminution des consommations d'énergie. Enfin, au niveau des sites, trois leviers doivent être mobilisés : la sensibilisation des occupants, l'optimisation de l'exploitation et de l'entretien, ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique.
Concernant la future obligation de rénovation, il apparaît que les signataires de la charte sont plutôt réticents. Sur le principe, "tous les répondants" jugent que cette obligation "présenterait de nombreux avantages (économie de charges, augmentation de la valeur du bien, meilleure connaissance du parc, meilleure gestion du bâtiment, meilleure programmation des travaux)". En revanche, "une large majorité" (17 sur 22 répondants) considère que le dispositif est "complexe à mettre en œuvre". Parmi les freins identifiés figurent le partage des responsabilités, l'organisation interne à mettre en place, le coût de l'audit, le relevé des consommations et l'agrégation des données. Sans grande surprise, "le coût de mise en œuvre apparaît également comme un argument négatif mis en avant par beaucoup de signataires (15 sur 17)".
Identifier les responsables
Quant au partage des responsabilités entre le locataire, le propriétaire et les tiers, il "est spécifié au cas par cas, selon les contrats qui lient les parties". Ainsi, si l'on s'intéresse seulement aux propriétaires et locataires des bâtiments tertiaires, le petit entretien et les charges sont généralement du ressort du locataire. Les gros travaux sont globalement à la charge des propriétaires. Mais la maintenance et les audits dépendent des propriétaires ou des locataires dans des proportions similaires. Enfin, les plans d'action et le suivi des consommations dépendent le plus souvent conjointement des propriétaires et des locataires. Ce schéma se complexifie encore plus, si l'on tient compte des tiers…
Dans ces conditions, "les répondants plaideraient plutôt pour que la responsabilité des baisses de consommation dans le cadre d'une obligation de travaux d'efficacité énergétique ne soit pas à la seule charge du propriétaire, mais portée conjointement par le propriétaire et le locataire".
La préconisation phare du document est de créer un observatoire "qui servirait à suivre l'obligation de travaux d'amélioration de la performance énergétique". Il ferait un suivi réglementaire, sans concurrencer les outils développés par les acteurs portés par des entreprises privées et des associations (tels que le baromètre Investment Property Databank (IPD) ou l'Observatoire de l'immobilier durable).
L'observatoire pourrait s'appuyer sur les bases de données des principaux parcs immobiliers. En effet, la grande majorité des signataires de la charte "dispose d'une base de données sur leurs bâtiments et souhaiterait en conserver des éléments dans un futur observatoire réglementaire". Il s'agit en particulier des données utiles à l'élaboration de fiches synthétiques du bâtiment et de statistiques énergétiques.
Ce rapport vise principalement à présenter les pratiques des signataires de la charte sur leur parc de bâtiments pour "donner l'exemple et l'envie au plus grand nombre des acteurs du tertiaire" de suivre ces démarches vertueuses. Les actions sont décrites sous forme de fiches thématiques. Ce nouveau bilan de la charte complète le premier publié en septembre 2014 pour rendre compte des objectifs des signataires et analyser la faisabilité et la soutenabilité de leurs programmes d'actions et de travaux. Pour rappel, la charte vise à anticiper la future obligation de travaux d'amélioration de la performance énergétique annoncée dans l'article 3 de la loi du 12 juillet 2010, dont le décret d'application est toujours attendu.
Un système (trop) complexe
S'agissant des grandes lignes du document, quatre idées font consensus. Tout d'abord, l'efficacité énergétique dans les bâtiments doit être pilotée comme tout projet d'entreprise, en s'appuyant sur un état des lieux et l'adoption d'un plan d'action. Ensuite, les propriétaires des grands parcs tertiaires estiment que le diagnostic énergétique doit s'intégrer dans un diagnostic patrimonial plus large. De même, les grands utilisateurs (grandes entreprises et administrations) soulignent que "l'arbitrage et l'optimisation" de leur parc est un des principaux leviers de diminution des consommations d'énergie. Enfin, au niveau des sites, trois leviers doivent être mobilisés : la sensibilisation des occupants, l'optimisation de l'exploitation et de l'entretien, ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique.
Concernant la future obligation de rénovation, il apparaît que les signataires de la charte sont plutôt réticents. Sur le principe, "tous les répondants" jugent que cette obligation "présenterait de nombreux avantages (économie de charges, augmentation de la valeur du bien, meilleure connaissance du parc, meilleure gestion du bâtiment, meilleure programmation des travaux)". En revanche, "une large majorité" (17 sur 22 répondants) considère que le dispositif est "complexe à mettre en œuvre". Parmi les freins identifiés figurent le partage des responsabilités, l'organisation interne à mettre en place, le coût de l'audit, le relevé des consommations et l'agrégation des données. Sans grande surprise, "le coût de mise en œuvre apparaît également comme un argument négatif mis en avant par beaucoup de signataires (15 sur 17)".
Identifier les responsables
Quant au partage des responsabilités entre le locataire, le propriétaire et les tiers, il "est spécifié au cas par cas, selon les contrats qui lient les parties". Ainsi, si l'on s'intéresse seulement aux propriétaires et locataires des bâtiments tertiaires, le petit entretien et les charges sont généralement du ressort du locataire. Les gros travaux sont globalement à la charge des propriétaires. Mais la maintenance et les audits dépendent des propriétaires ou des locataires dans des proportions similaires. Enfin, les plans d'action et le suivi des consommations dépendent le plus souvent conjointement des propriétaires et des locataires. Ce schéma se complexifie encore plus, si l'on tient compte des tiers…
Dans ces conditions, "les répondants plaideraient plutôt pour que la responsabilité des baisses de consommation dans le cadre d'une obligation de travaux d'efficacité énergétique ne soit pas à la seule charge du propriétaire, mais portée conjointement par le propriétaire et le locataire".
La préconisation phare du document est de créer un observatoire "qui servirait à suivre l'obligation de travaux d'amélioration de la performance énergétique". Il ferait un suivi réglementaire, sans concurrencer les outils développés par les acteurs portés par des entreprises privées et des associations (tels que le baromètre Investment Property Databank (IPD) ou l'Observatoire de l'immobilier durable).
L'observatoire pourrait s'appuyer sur les bases de données des principaux parcs immobiliers. En effet, la grande majorité des signataires de la charte "dispose d'une base de données sur leurs bâtiments et souhaiterait en conserver des éléments dans un futur observatoire réglementaire". Il s'agit en particulier des données utiles à l'élaboration de fiches synthétiques du bâtiment et de statistiques énergétiques.
Philippe Collet, journalisteRédacteur spécialisé
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